KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE GENEL KURUL TOPLANTILARI

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE GENEL KURUL TOPLANTILARI

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde taşınmazın malik veya malikleri tarafından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan mülkiyet hakkıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. Maddesinin a ve b bentlerine göre,

“Bu Kanuna göre:

1. a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Ana gayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı) ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
2. b) Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı) denir.”

Bu kanun maddesine göre ilgili tanımların yapıldığı görülmektedir. Buna göre, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara ise kat maliki denmektedir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetinin niteliğini ise 3. Maddesinde şu şekilde tanımlamıştır,

“Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44’üncü madde hükmü saklıdır.

irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.”

Kat mülkiyeti, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Kat maliklerinin bazı hakları bulunmaktadır. Bu haklar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile koruma altına alınmıştır. Öncelikle bağımsız bölümler üzerinde, kat malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ortak yerler üzerinde ise kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Kat maliklerinin hakları bulunduğu gibi bazı borçları da bulunmaktadır. Bu borçlar ilgili kanunun 18. Maddesinde genel olarak düzenlenmiştir. Buna göre,

“Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”

Tüm bunların yanında takdir edileceği gibi bir yönetim gereklidir. Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Kat malikleri kurulu ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ana taşınmazın yönetilmesi için oluşturulan ve bütün kat maliklerinden oluşan kuruldur.

Kat maliklerinin mülkiyet haklarından doğan yetkilerinin kullanabilmeleri ve malikler arasındaki ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çözülebilmesi için kat malikleri kurulunun görevlerini kanuna uygun bir şekilde ifa etmeleri büyük önem taşır.

Kat maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği yoktur. Kat malikleri kurulunda her bağımsız bölümü bir kat maliki temsil etmektedir. Ancak bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Kat mülkiyeti kanunu, kat malikleri kurulunda yer almayı mülkiyet hakkı sahipliğine bağlı kılmıştır. Bu nedenden dolayı bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma, intifa hakkı gibi durumlardan dolayı yararlanan kişilerin kat malikleri kurulunda yer alması mümkün değildir. Bu kişiler taleplerinin ancak bağımsız bölüm maliki aracılığıyla kat malikleri kurulunda ortaya koyabilirler.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Genel Kurul başlıklı 27. Maddesine göre,

“Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.”

Kat malikleri kurulu toplantısı yine 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir. Madde 29’a göre,

“I- Toplantı zamanı:

Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Kanun, toplantı yeter sayısı bakımından pay ve paydaş çoğunluğunu aramaktadır. Buna göre, bağımsız bölüm maliklerinin yarısından fazlasının toplantıda hazır bulunması yeterli olmayıp, ayrıca toplantıda hazır bulunan bu kat maliklerinin arsa payı bakımından da toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip olması gerekir.

Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Görüldüğü üzere Kat Mülkiyeti Kanunu, ikinci toplantı için özel bir toplantı yeter sayısı belirlememiştir. Bu sebeple birinci toplantıda olduğu gibi pay ve paydaş çoğunluğu aranmaksızın ikinci toplantı yapılabilecektir.

Oya katılma durumuna gelecek olursak, her kat maliki, arsa pay oranından bağımsız tek oy hakkına sahiptir. Bu oya katılma durumu da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. Maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Bu maddeye göre,

“Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.”

Kat malikleri kurulunda, kural olarak, arsa paylarının büyüklüğü dikkate alınmadan toplantıya katılan maliklerin sayı itibariyle oy çokluğuyla karar alınmaktadır. Ancak birtakım kararların alınması bakımından özel karar yeter sayıları düzenlemiştir.

Alınan kararlar bakımından ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. Maddesinde düzenleme yapılmıştır. Buna göre,

“Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.

Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.”

Kat malikleri, kat malikleri kurulunca verilen kararların hakkaniyetsiz ve hukuka uygun olmadığı düşünürlerse bu kararların iptal edilmesi için mahkemeye başvurabilirler.

Toplantıya katılan kat maliklerinin iptal davaları açabilmeleri için alınan kararın aleyhinde oy kullanmış olmaları gerekmektedir.

Buna ilişkin Yargıtay 18. Hukuk Dairesi vermiş olduğu bir kararda, “Bir kat malikinin gerek bizzat ve gerekse vekili aracılığı ile kat malikleri kuruluna katılıp olumlu oy kullandığı kararın iptalini talep etmesi iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz” şeklinde hüküm vermiştir.

Bir diğer durum olarak ise eğer kat maliki bir sebepten dolayı toplantıya katılım sağlamamışsa ilgili karar hakkında iptal davası açabilir.

Bahsedilen bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili bu maddeye göre,

“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”

KAYNAKÇA

1-https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/1832106

2file:///C:/Users/User/Downloads/KAT%20MAL%C4%B0KLER%C4%B0%20KURULU%20VE%20Y%C3%96NET%C4%B0M.pdf

3-634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu