KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİCİNİN HUZUR HAKKININ SINIRI

Artan dünya nüfusu ve kentleşme sonucu müstakil ev hayatından, apartman ve sitelerdeki yaşama geçilmesi,bu ortak yaşam alanlarına ilişkin uyuşmazlıkları da beraberinde getirmiş ,bu durum yönetim planı oluşturulmasını ve yönetici atanmasını zorunlu hâl getirmiştir. Günümüzde artan uyuşmazlıkların çözümü için yeni kanuni düzenlemeler yapılmış ,kat mülkiyeti hukukunu ortaya çıkarmıştır.Toplu yaşam alanlarında olağan hayatın sağlıklı bir şekilde ilerlemesi adına kat malikleri ve apartman ile site yönetiminin hak ve yükümlülükleri hakkında bilgi sahibi olması önem arz etmektedir. Site yöneticileri, kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin site yönetim planında ve Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan hükümlere uyması zorunludur. Yaşanan sorunların daha hızlı ve kolay çözüme kavuşturulabilmesi ve işlerin ivedilikle yapılabilmesi için apartman ve sitelerde yönetici ve yönetim kurulu önemli bir yere sahiptir.

YÖNETİCİ KAVRAMI VE YÖNETİCİ SEÇİMİ

Apartman veya site yönetimi,Kmk madde 34 gereği apartman veya site sakinleri tarafından kendi içlerinden seçilebileceği gibi dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler ve bu kimseye “yönetici”, kurula da “yönetim kurulu “denir. Yönetici ataması ,her yıl olağan genel kurul toplantısında gerçekleştirilir ve yönetici kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.Kat malikleri ,atanacak yönetici konusunda mutabık olamaz ve gereken çoğunluk sağlanamazsa gayrımenkulün bulunduğu yer sulh ceza mahkemesi kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olan bir yönetici atar.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması KMK gereği mecburidir . Atanan yönetici, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi çağrıda bildirilmek koşuluyla genel kurulun olağanüstü toplanabilir.Kat malikleri kurulu toplantısı için yapılan ilk çağrıda birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir ve iki toplantı arasındaki zaman yedi günden az olamaz. Yönetici değişikliği amacıyla toplanan ve yönetici değişikliği isteminin olağanüstü genel kurul toplantı çağrısına eklenmiş olması koşuluyla ,olağanüstü genel kurul toplantısında hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğun sağlanması hâlinde mevcut yönetici yerine yeni bir yönetici seçimi yapılabilecektir.Yeni yönetici seçimi için gereken çoğumluk sağlanamazsa,mevcut yönetici görevini ifa etmeye devam edecektir.

YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ

Yöneticinin sorumluluğunun sınırının belirlenebilmesi için,yöneticinin görevlerinin kat maliklerince bilinmesi önemlidir. Yargıtay at Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetici, Yasa ile kendisine verilen görevlerin ifasında kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup, yönetici olarak üstlendiği görevlerini kasten veya ihmal sonucu yerine getirmemiş olması nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararı da bu genel ilke çerçevesinde karşılamak durumundadır. Nitekim YARGITAY 3. Hukuk Dairesinin, 26.1.2009 tarihli , 2008/20945 esas 2009/654 sayılı kararına konu dava ,apartman yöneticisi olan davalının çatı onarımı işinde basiretsizliği nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Çatı onarımı için alınan yönetim kurulu kararında, yükleniciye başlangıçta %25 avans verileceği, iş görülürken %25 daha ödeme yapılacağı , kalan %50 ‘nin ise işin bitiminde ödeneceğinin kararlaştırmıştır. Davalı yönticinin , ihale bedelinin yarısından ve yapılan iş miktarından fazla tutarda yükleniciye ödeme yaptığının bilirkişi raporuyla sabit olduğu olayda , yönetim kurulu kararına ve apartman çıkarlarına aykırı olarak ilk iki ay içinde yapılan işin karşılığından fazla tutarda yükleniciye ödeme yaparak özensiz ve basiretsiz davrandığından kat malikinin zararından sorumlu tutulmuştur. Ancak yöneticinin, noterlikçe yaptırdığı ihtara rağmen kat malikleri kendilerine düşen borçları ve yükümleri vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

Yöneticinin görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 3 ana başlık altında toplanmıştır;

Genel yönetim işlerinin görülmesi:

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici genel yönetim işleri kapsamında kanunda sayılan bazı görevlere sahiptir. Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararların icrasının gerçekleştirilmesini sağlamak yöneticinin asli görevidir. Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması yöneticinin görevleri arasındayken bakım, onarım ve ortak giderleri için belirlenmiş olan ücreti yöneticiye ödemek ,kat maliklerinin yükümlülüğündedir ve kat malikleri bu yükümlülüklerini yerine getirmezse yönetici , ayrıca kat malikleri kurulu kararı alınmasına gerek olmadan ,borçlu kat malikine karşı icra takibi yapabilir ve alacağın tahsili için dava açabilir.Yönetici, ,anagayrımenkulün sigorta ettirilmesini sağlamanın yanında , genel yönetim işleri kapsamında anagayrimenkulün korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması ile görevlidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E. 2011/4496 K. 2011/6248 5.2011 tarihli kararında”… proje kapsamında yapılması gereken işlemler ve giderlerin hesap edilmesi anataşınmazın korunması, onarımı, ve bakımı işlerinin Kat Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesinin ( d ) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak, mahkemece, bilirkişinin saptadığı onarım maliyetinin kat maliklerinden avans olarak, Yasanın 20/b maddesi uyarınca toplanması, yapım masraflarının daha fazla olması durumunda kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımın gerçekleşmesi hususunda öncelikle varsa yöneticinin görevlendirmesi, bunun için yöneticiye uygun bir süre verilmesi yöneticinin bulunmaması veya yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerektiği…” şeklinde ifade edilmiştir. KMK m35 kapsamında yöneticinin diğer görevleri; anataşınmazın giderlerinin karşılanması amacıyla aidat veya ne sıklıkla toplanıyorsa bu parayı kat maliklerinden toplama , anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları, kat maliklerini temsilen kabul etme, anagayrimekulün karşı görev ve sorumluluklarını yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açma ve icra takibi yapma işleri, topladığı paraları muteber bir bankada açtığı hesaba kendi adına fakat kat malikleri hesabına yatırma, gerektiği zaman kat maliklerini toplantıya çağırma, asansörlerin düzenli bakım ve gerekli tedbirlerini takip etmektir.

Defter tutulması ve belgelerin saklanması:

Ana taşınmazla ilgili bütün gelir ve gider kalemlerini tek tek ayrıntılı olarak tutma, kat maliklerinin toplantılarında aldıkları karar ve protokolleri, ihtar ve tebligatları ve yaptığı bütün giderleri bir deftere yazmaktır. Bu defter kat maliklerinin imzasını ve noter mührünü taşımak zorundadır. Her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu yükümlülüklerine uymayan yönetici hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca idari yaptırımlar uygulanır.

İşletme projesinin yapılması:

KMK’nin 37’nci maddesi göz önüne alındığında işletme projesi ;Anagayrimenkulün bir yıllık gelir gider tahminini, her bir kat malikine düşecek tahmini gider tutarını, kat maliklerince ödenmesi gereken avans tutarını gösteren belge olarak tanımlanabilir. kat malikleri kurulu projeyi bizzat yapabilir ya da projeyi yapma görevini yöneticiye verebilir. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20.maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

Bu proje kat maliklerine imzaları karşılığında yazılı olarak veya taahhütlü mektupla bildirilir ve bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenerek karar verilir ve gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

YARGITAY 18. Hukuk Dairesinin 2015/12274 Esas 2016/9873 sayılı kararı incelendiğinde ,kararın gerekçesinde yöneticinin , yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorunda olup, kendi kusur ve ihmalleriyle oluşacak zarardan da sorumlu olduğu belirtilmiştir. Yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi, anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması, anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması, yöneticinin görevleri olup KMK’nin 38. maddesinde ise yöneticinin kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğu hükmü yer almaktadır. Yönetici yönetim görevlerini kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstererek yapması gerekip kendi kusur ve ihmaliyle oluşacak zarardan da şahsen sorumlu tutulmuştur. Ayrıca Yargıtay ilgili kararında yönetim görevinin kat malikleri kurulunca yöneticiye verilmiş olduğunu ve yönetim işlerinin görülmesi sırasında yönetimin müdürü yetkilendirmiş olmasının yönetimin sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağını ifade etmiştir. Davaya konu olayda mahkemece yöneticinin yöneticilik yaptığı dönemde sigortasız işçi çalıştırılması sebebiyle ödenmek zorunda kalınan idari para cezalarından şahsen sorumlu olduğuna hükmedilmiştir.

YÖNETİCİNİN HUZUR HAKKI

Yönetici kural olarak vekalet sözleşmesindeki vekilin haklarına sahiptir. Sorumluluğunun kapsamı ve yapmakla yükümlü olduğu işlere ayırdığı zaman düşünüldüğünde yöneticiye ücret verilmesi kuraldır. Yöneticiye verilecek ücret yönetim planında yahut yapılan yönetici ile yapılan sözleşmede belirlenmiş olabilir ya da kat maliklere yöneticiye verilecek ücreti belirlenmiş olabilir ancak ücret belirlemesi yapılmasa hatta ücret verileceğine dair hüküm bulunmasa dahi yönetici Kat Mülkiyeti Kanunu m. 40 hükmü uyarınca kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Yöneticiye verilecek ücretin belirlenebileceği hâllerden ilki yönetim planıdır. Yönetim planı ,bir apartmanın ya da sitenin yönetimine ilişkin kuralların bütünün yer aldığı plandır ve yönetim planında değişiklik yapabilmek için tüm kat maliklerinin en az beşte dördünün rızası gerekir. Yönetim planında yönetici için bir ücret belirlenmiş olabilir ve uygulamada bu ücret çoğu zaman brüt asgari ücrete göre belirlenir ve değişkendir. İkinci ihtimal ,yönetici ile kat malikleri kurulu arasında bir sözleşme imzalanmış olması ve ücretin de işbu sözleşmede belirlenmiş olmasıdır. KMK m40/3 gereği yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.Belirlenen ücretin miktarının sınırı KMK ‘da açıkça düzenlenmiş olmasa da ,Yargıtay kararlarıyla büyük oranda şekillenmiştir.

Huzur hakkı TTK gereği şirket yönetiminde yer alan ortaklara yapılan ücret ödemesidir ve kavram buradan çıkmıştır.Apartman veya site yöneticilerine emek ve mesaileri karşılığı verilecek meblağ uygulamada huzur hakkı olarak nitelendirilir. Ayrıca kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır ve bu yönde bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz .Kat Mülkiyeti Kanunu’nda huzur hakkının miktarına ilişkin hüküm bulunmasa da ,fahiş ücret belirlenmelerinin hukuka aykırı olacağı ,iyiniyet ve dürüstlük kuralları göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun ücret belirlemesi yapılması gerektiği açıktır. TMK madde 2 gereği herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

Huzur ya da ücret hakkı, yöneticiler tarafından verilen emeğin karşılığı olup TTK gereğince ,yöneticinin yaptığı hizmet ,iş ve harcadığı mesai, katıldığı toplantılar ,teamüller dikkate alınarak belirlenir. Yöneticiye huzur hakkının ödenmesi için ,yönetim kurulu üyeliği yeterli olup fiilen toplantılara katılma ya da toplantı yapılmış olması şartı aranmamaktadır. Ancak huzur hakkının aylık olarak belirlenmesi mümkün olduğu gibi ,toplantı başına olarak belirlenmesi de mümkündür.Yargıtay 23.Hukuk dairesi,2011/843 Esas,2011/1735 sayılı kararında ,Anayasada angaryanın yasak olduğu, davacı yöneticinin ücret alacağının doğduğunun ilke olarak kabulü gerektiği ,davacı yöneticiye münasip bir ücretin ödenmesi gerektiğine hükmedilmiştir.

Yargıtay 23.Hukuk Dairesi ,2012/1575 Esas 2012/3407 sayılı kararında; huzur hakkının belirlenmesinde bilirkişi tarafından genel kurullarda kararlaştırılan dönem için belirlenen huzur hakkının kooperatifin anılan dönemdeki durumu ,yapılan ve yapılacak işler ,uzmanlık gerektirebilecek istihdam yapılıp yapılmadığı, huzur hakkı alacak kişilerin belirlenen zamanda yapacakları iş ve altına girdikleri sorumluluğun karşılığı ve süregelen uygulamalar da dikkate alınarak fahiş olup olmadığı, kanuna anasözleşmeye , iyiniyet kurallarına aykırılık teşkil edip etmediği üzerinde durulması gerektiğini ifade etmiştir. Yargıtay başka bir kararında ,yapılan ücret belirlemesinin ,faal olmayan bir şirket için fahiş olduğuna hükmetmiştir. Aslında şirketin karlılık durumu ,yöneticilere huzur hakkının ödenmemesinde belirleyici konumda değildir ancak yöneticilere sağlanacak mali haklarının miktarının belirlenmesinde sermayenin korunası ilkesi gereği yapılan ödemelerin şirketi zarara sokmaması gerekir.

Yargıtay’ın istikrarlı uygulaması incelendiğinde huzur hakkının miktarı; mali yapı, süregelen uygulamalar, yönetim kurulunun bu iş için harcadığı emek ve mesai ile orantılı olmalıdır. İyiniyet kurallarına aykırılık teşkil eden ve haksız menfaat boyutuna ulaşarak yöneticinin sebepsiz zenginleşmesine neden olacak fahiş ücret belirlemeleri yasaya aykırıdır. Yargıtay pek çok kararında, yöneticiye yüksek huzur hakkı belirlemesinin eşitlik ilkesine ve dürüstlük kurallarına aykırılık oluşturduğuna ve örtülü kâr aktarımı niteliği taşıdığına hükmetmiştir. Yargıtay,yöneticilerin aldığı ücretlerin fahiş olup olmadığının değerlendirilmesinde, benzer durumdaki emsal yönetici ücretlerini de gözönünde bulundurmaktadır.

SONUÇ

1- Günümüzde neredeyse ilçe büyüklüğüne ulaşan site yönetimleri ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklardaki artış gözönünde bulundurulduğunda sitelerde yönetici/yönetim kurulunun varlığı önem arz etmektedir. Yöneticilerin alacağı ücret ,Kat Mülkiyeti Kanununda huzur hakkı adı altında düzenlenmemiş olsa da,uygulamada huzur hakkı olarak anılır.Yöneticinin emek ve mesaisinin karşılığı olarak yönetim planında ,yönetici ile yapılacak anlaşmada ya da bu şekilde belirlemenin yapılmadığı durumlarda genel kurul kararıyla belirlenen ücret hakkının sınırının haksız kazanç boyutuna ulaşmaması kat malikleri için önem arz eden bir konudur.

2- Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yöneticinin ücret hakkına ilişki bir sınır çizilmiş olmasa da Yargıtay huzur hakkının sınırının belirlenmesinde ,iyiniyet kuralları ve dürüstlük ilkesi üzerinde durmakta , yöneticinin ücret hakkının haksız menfaat boyutunda kazanç elde edilmesi boyutuna ulaşmaması gerektiğini ,fahiş belirlemelerin hukuka aykırı olduğunu vurgulamaktadır.Yargıtay ,yönetici huzur hakkının miktarına ilişkin kararlarında ; eşitlik ilkesi ve dürüstlük kuralları , belirlenen ücretin yönetim kurulunun bu iş için harcadığı emek ve mesai ile orantılı olması, süregelen gelenekler, benzer nitelikte emsal yönetici ücretleri ,kanuna ve anasözleşmeye, hakkaniyete ,ücretin kâr aktarımı boyutun ulaşması üzerinde durmakta bu çerçevede değerlendirmeler yapmaktadır. Sitenin büyüklüğüne ,yapılacak işlere ve harcanan emek ve mesaiye göre somut olaya göre ücret değerlendirilmektedir.

3-Yönetici seçilmesi ve ücretin belirlenmesinde , kat malikleri ve yöneticilerin hak ve yükümlülüklerini bilmesi ve buna uygun davranması,bu konuda çıkacak uyuşmazlıkları ve yargının iş yükünü azaltacak , kişilerin hak kaybına uğraması engellenebilecektir.

KAYNAKÇA

“Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.Maddesine Göre Yönetici Atanması “,Dr.Şeyda Dursun KARAAHMETOĞLU,YÜHFD,XVIII,s2,2021

“Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Profesyonel Yöneticilik Sözleşmesi”, Doç. Dr. Ahmet TÜRKMEN / Av. Burak KEÇECİOĞLU, D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, C. 19, Özel Sayı-2017, s. 859-911