KAT MÜLKİYETİNDE KİRACININ ORTAK GİDERLERE KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

I.GİRİŞ

Artan nüfus ve kentleşme oranının neticesi olarak apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarının artması,bu alanlarda düzenli bir sosyal hayatın sürdürülebilmesi için bazı kurallara riayet edilmesi ve takım yükümlülüklere katlanılması gerekliliğini ortaya çıkarmıştır. Ortak giderlere katılma,bu yükümlülüklerin başında gelir.Apartman veya sitelerin yönetim planlarındaki düzenlemelere ve Kat Mülkiyeti Kanunu 20.madde düzenlemesine rağmen uygulamada kat malikleri arasında en fazla uyuşmazlığı konu olan husus ortak giderlerin pay edilme şeklidir. Özellikle ortak gider payı olan aidat ,kat malikleri ve kiracılar bakımından, çoğu zaman site yönetimi veya yönetici ile kat maliklerine duyulan güvensizlik veya konu hakkında yeterli bilgi sahibi olmamak gibi nedenlerle uyuşmazlık konusu olmaktadır. Bu konuda gerek kat maliklerinin ,gerek kiracıların hak kayıplarına uğramaması önem arz etmektedir.

II.ORTAK GİDERLERE KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü Kat Mülkiyeti Kanunu 20.madde hükmü ile düzenlenmiştir.Kat Mülkiyeti Kanunu 20.madde gereği kat malikleri eğer aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, anataşınmazın sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa ise kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.Madde metninden anlaşılacağı üzere bütün ortak yerlerin bakım,koruma,güçlendirme ve onarım giderlerine tüm kat malikleri ,aksine bir düzenleme olmadıkça kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.Bazı ortak alanların giderlerinin bölüşülerek ödenmesi gerekir.Kanun koyucu ,kat maliklerinin bu yükümlülüğüne aykırı davranmasını önlemek amacıyla gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre dava açılabileceğini ve icra takibi yapılabileceğini düzenlemiş, gider ve avans payının tamamını ödememenin yaptırımı olarak kat malikini ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü tutmuştur.Kat maliklerinin yükümlülüklerini yerine getirmesinden kaçınması amacıyla getirilen bu önlemler,henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olsa da Kat Mülkiyeti Kanunu madde17/III hükmü gereği bazı durumlarda kat irtifakında da uygulama alanı bulur.

Ortak giderlerin kat malikleri arasında paylaşılmasına ilişkin yönetim planına hüküm konulabileceği gibi, kat malikleri , yönetim planı dışında, kat malikleri kurulunda alınan bir kararla da ortak giderlere ilişkin aksi bir düzenleme yapabilirler[1].Kat malikleri, aralarında yapacakları bir anlaşma ile de ortak giderlerin paylaşılmasına ilişkin düzenleme yapabilirler.Ancak yapılan bu anlaşma,sadece tarafları bağlayacak ve bağımsız bölümlerin mülkiyetini sonradan kazananlar bakımından hüküm ifade etmeyecektir.Ortak giderlerin paylaşılmasına ilişkin anlaşmalar,Kat Mülkiyeti Kanunu,Türk Medeni Kanunu ve diğer kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat malikleri,ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.(KMK m20/1-c) Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 20.12.1972 tarih ve 1243/1494 sayılı kararında görüleceği üzere bir kat maliki, zemin katta oturduğu gerekçesiyle çatıda yapılan masraflara ve asansör masraflarına katılmayacağını ileri süremez. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/3037 E. , 2017/6497 sayılı kararında eski kapıcının açmış olduğu davanın sonuçlanması nedeniyle sigorta prim borcunun ödenmesi, çatının yeniden mebran malzeme ile değiştirilmesi ve asansör sisteminin değiştirilmesi için yapılan giderlere kat malikinin katılmakla yükümlü olduğu,ortak yer ve tesislerin kendisi tarafıdan kullanılmadığını ya da bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamayacaklarını vurgulamıştır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 22.1.2015 tarih ve 12082/996 sayılı kararı gereği bağımsız bölümün malikleri tarafından kullanılmıyor olması, ortak giderlerden sorumlu tutulmamaları sonucunu doğurmayacağından ,kat maliki örneğin kış aylarında evde oturmadığından bahisle ortak ısınma giderlerine katılmayacağını ya da merkezi sistemle ısınan anayapıda bağımsız bölümüne kombi taktırıp bireysel ısınmaya geçmiş kat maliki bu durumu gerekçe göstererek merkezi ısınma sistemine ilişkin gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz . ileri süremez .Ayrıca Yargıtay 5. Hukuk Dairesiniin 18.3.1971 tarih ve 2144/2516 sayılı kararında da ifade edildiği üzere ;kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanım hakkından feragat ettiklerine dair bir hüküm yönetim planına konulamaz ve ortak giderlere ilgili bağımsız bölümün kullanıldığı sürece kat malikinin ortak giderlere katılacağı yönündeki hükümler ,KMK. 20’ye aykırı olduğundan geçersiz kabul edilir.

II.ORTAK YER KAVRAMI

Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler ana gayrimenkulün “ortak yerler”i olarak nitelendirilir ve ana gayrımenkulün bağımsız bölümlerinde mülkiyet hakkına sahip olan kat malikleri bu ortak yerler üzerinde kullanma ve yararlanma hakkına sahip olmakla birlikte ortak yerler için doğacak bakım,koruma ,güçlendirme ve onarım giderlerine katılma yükümlülüğü altındadırlar. Ortak alanların kapsamına nelerin girdiği Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiş olmakla birlikte sınırlı sayıda değildir.Ortak alan kavramının kapsamının belirlenmesinde Yargıtay kararları önemli ölçüde yol göstericidir. Anataşınmazdaki ortak işlerin ve hizmetlerin düzenli olarak yürütülmesinin sağlanabilmesi için ortak gider ve ortak giderleri karşılamak amacıyla toplanacak avansların tüm kat maliklerince aksi kararlaştırılmadıkça düzenli bir biçimde ödenmesi gerekir. Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirlenebilir, sözleşmede böyle bir hüküm yoksa da Kat Mülkiyeti Kanunu 4 üncü maddesinde yazılı olan yerler ortak yer sayılır.Yargıtay tarafından da bu görüş benimsenmektedir .Kanun gereği her halde ortak yer sayılan yerler Kat Mülkiyeti Kanunu madde 4 ile sayılmıştır.Ayrıca KMK m67 hükmü ile ortak yerler düzenlenmiştir.

Ortak yerler:

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar il taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,1
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Uygulamada Yargıtay kararları ışığında ortak yerlere bazı örnekler:site sakinlerinin ortak kullanımına tesis edilmiş havuz,apartman ortak kullanımına haiz olan depo[2],sığınak alanı ve tesisat alanı[3],apartman ortak su boruları,apartman boşluğu[4],apartman otoparkı[5], apartmanın çatı katında bulunan mevcut odunluk ve kömürlük[6], anayapıda bağımsız bölüm ve eklenti olmayan yerler[7], çatı arası[8]…

KMK madde 67 ve KMK madde 4 hükmünü birlikte yorumlayıp ortak yer kavramını örneklemek gerekirse hükmünü örneklemek gerekirse; toplu yapı içinde kapsama alınan ortak yerler; ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma bakımından zaruri olan temeller, taşıyıcı kolon ve kirişler, apartman sakinlerinin ortak kullanımına özgülenen depo , apartman boşluğu, asansör, baca ve çatı gibi alanlar, toplu yapı dışında kapsama alınan ortak yerler ise; ortak garaj, otopark, kömürlük , bahçe, ortak kullanıma özgülenmiş spor salonu ,havuz ,oyun parkı olarak gösterilebilir.

III.ORTAK GİDERLERE KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜN İSTİSNASI

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ,anataşınmazda yapılacak yenilik ve ilavelerin ,hangi sınırlar dahilinde kat maliklerinin giderlere katılma yükümlülüklerinin kapsamında olacağı,bu yenilik ve ilavelere ilişkin yönetim kurulu kararlarında aranacak çoğunluklar ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

KMK m.19’a göre kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya ,bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ile yapılabilir ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Taşınmazların kullanıma bağlı olarak zamanla yıpranmasının ve diğer etkenlerin sonucu olarak gayrimenkulde yenilik ve ilaveler yapılması gerekebilir. Ortak alanlarda yapılacak bütün yenilik ve ilaveler için kat maliklerinin oy çoğunluğu gerekir.Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır (KMK.m.42). Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2008/611 Esas, 2008/4342 sayılı kararında ,yapılacak olan mantolama işlerinin anataşınmazın sağlamlığına zarar verecek şekilde dış cephesinin her taraftan su alması ve bu durumun ısı kaybına da neden olması hali göz önünde bulundurulduğunda ,gerekli onarımın ve mantolama işinin yapılması için kat malikleri kurulunun toplanıp karar alınmasının zorunlu olmadığını ,söz konusu yeniliklerin anataşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğu değerlendirildiğinde , burada Kat Mülkiyeti Yasası’nın 42. maddesindeki düzenlemede olduğu gibi nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmadığına hükmetmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43.maddesi ,kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğüne bir istisna getirmiştir. Yapılması arzu edilen yenilik ve ilavelerin çok masraflı olması ile yapının özel durumuna göre lüks niteliği taşıması veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli yerlerinde yer almıyor olması durumunda bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak yükümlülüğü altında değildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Hangi yenilik ve ilavelerin faydalı veya zorunlu, hangi yenilik ve ilavelerin çok masraflı ve lüks sayılacağını Yargıtay kararları ışığında değerlendirebiliriz .

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/4433 Esas , 2018/5072 sayılı kararında karar konu olaydaki apartmanının kat malikleri kurulu kararlarıyla ikmal edilen,gerek asansör değişimi, gerekse ısı izolasyonu olarak tabir edilen apartman ortak dış cephesine uygulanan mantolama hizmetlerinin ana taşınmazın zorunlu bakım, koruma ve onarım işleri kapsamında kaldığını ifade etmiş, bu yenilik ve ilavelerin faydalı, çok masraflı ve lüks sayılmayacağı, bununla ilgili yapılan harcamalara tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılmaları gerektiği yine apartmanın ortak asansörünün yenilenmesine ilişkin hizmetin de ana taşınmazın zorunlu bakım, korumu ve onarım işleri kapsamında kaldığı, bunun yenilik ve ilaveler kapsamında faydalı çok masraflı ve lüks sayılamayacağı, dolayısıyla bununla ilgili yapılan harcamalara tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılmaları gerektiğini ifade etmiştir.

Yargıtay kararında gözden kaçırılmaması gereken husus,asansör değişiminin somut olay bakımından faydalı yenilik ve ilave olarak değerlendirilmesine karşın , gayrimenkule asansör yapılmasının çok masraflı ve lüks bir yenilik mi yoksa faydalı bir yenilik mi olduğu, apartmanın kat sayısı,apartmanda yaşayan engelli bireylerin varlığı gibi hususlar birlikte değerlendirilerek somut olaya göre belirlenmelidir.Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/4411 Esas , 2018/7960 sayılı kararında anataşınmaza asansör yapılması durumunda ,engellilerin yaşamı için zorunluluk gösteren bir hususun bulunup bulunmadığının, bilirkişi raporunda 6 katlı olduğu belirtilen anataşınmaza asansör yapılmasının faydalı yenilik/ilave mi, yoksa lüks yenilik/ilave mi olduğu hususlarının birlikte değerlendirilerek karar verilmesi gerektiğini ifade etmiştir.

IV.KAT MÜLKİYETİNDE KİRACININ ORTAK GİDERLERE KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Kiracı, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı ve rızai bir sözleşme olan kira sözleşmesine dayalı olarak kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya bu kullanılmaya ek olarak yararlanılmasını kendisine bırakması edimine karşılık olarak bir bedel ödeme borcu altına giren kişidir.Uygulamada özellikle aidat gibi ortak giderlerin kiracıdan istenmesi hususu sıklıkla karşılaşılan ve taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan hususlardır.Kira sözleşmelerinde sıklıkla demirbaşlara ilişkin ortak giderlerin kat malikleri tarafından ödeneceği ve bu giderlerden kiracının sorumlu tutulamayacağına ilişkin kira sözleşmeleri ile karşılaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu 22.maddesi gereği kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ;borçlu kat malikinin ana gayrimenkuldeki bağımsız bölümünde kira akdine göre ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olmak üzere kiracılar ile sükna hakkına veya başka bir sebebe dayanarak bağımsız bölümden devamlı bir şekilde faydalananlar kat maliki ile müştereken ve müteselsilen sorumludur.Kiracının bu kapsamda ödediği miktar kira borcundan düşülür. Kanuna göre gerek kiracı,gerek kat malikleri ortak giderin türüne bakılmaksızın aidat borcundan sorumludur.Ancak kiracının bu sorumluluğu hiçbir zaman kat malikine ortak giderlerin muhatabının kendisi değil kiracı olduğu savunmasını ileri sürme imkânı vermez .Çünkü aidat gibi ortak gider borçlarının asıl sorumlusu kat maliki olmakla beraber, eğer bağımsız bölümde kiracı varsa, o da avans borcunun ödenmesinden kiracı da kira miktarı ile sınırlı olmak üzere sorumludur. Kiracı ,bu şekilde yaptığı ödemeyi kira sözleşmesine dayanarak mal sahibinden talep edebilir. Ortak giderlerin bir kısmı kira sözleşmesi ile kiracının ödemesi yükümlülüğü altında olacak şekilde düzenlenebilir ancak bu durum sadece iç ilişkide yani kiracı ve kiralayan arasında hüküm ifade eder ve kat maliklerinin söz konusu ortak giderleri kiracıdan talep etme hakkını ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 18. hukuk dairesi E. 2009/4477 ,2009/4803 sayılı kararında, ortak kalorifer kazanının yenilenmesi giderinin ödenmediği somut olayda , bu bağımsız bölümde oturduğu ileri sürülen ve ortak gideri ödemeyen davalının mahkemece öncelikle anılan bağımsız bölümün tapu kaydı getirtilerek davalının bu bölümün maliki olup olmadığının saptanması, maliki değilse buradan kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir nedene dayanılarak sürekli bir biçimde yararlanıp yararlanmadığının yerinde yapılacak inceleme ile belirlenmesi , Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 20. ve 22. madde hükümleri göz önünde tutularak oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurulması gerektiğini ifade etmiştir. İlgili kararın gerekçesi ,Kat Mülkiyeti Kanunu 22. maddesinin birinci fıkrası hükmünde düzenlenen ve kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek ortak gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından o malikin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu içeren hükümdür. Buna göre ortak gider ve avansın zamanında ödenmemesi durumunda yönetici veya kat maliklerinden her biri bu alacağı tahsil etmek için ister kat malikine isterse o malikin bağımsız bölümünden ( kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak ) yararlanan kişiye karşı ya da her ikisine karşı birlikte icra takibinde bulunabilir ve dava açabilir.

SONUÇ

Apartman ve toplu konutların artmasının sonucu olarak kat malikleri arasında artan uyuşmazlıklar sırasında ,hak kaybına uğramaması için gerek kiracı gerek kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini bilmesi önemlidir.Nitekim uygulamada ,ortak giderlerden kiracının sorumlu olduğunu düşünen kat maliklerinin borcuna ek olarak hem icra inkâr tazminatı hem de yargılama giderlerini ödemek zorunda kaldığı durumlarla sıklıkla karşılaşılmaktadır.Bu konuda hem kiracının hem kat maliklerinin müteselsil ve müşterek sorumluluklarının bilincinde olması ,ek külfetler altına girmeleri riskinin önüne geçmektedir.Apartman ve site yönetim kurulunun aldığı yenilik ve ilave kararlarının lüks ve aşırı masraflı nitelik taşıması hâlinde ,bu hizmetten yalnızca faydalananların giderlere ortak olma yükümlülüğü altına girdiği,tüm kat maliklerinin söz konusu giderlerle sorumlu tutulamayacağı göz ardı edilmemelidir. Çalışmada ortak alanlar ve buna paralel olarak ortak gider kavramının kapsamı , Yargıtay kararları ışığında değerlendirilmiştir.

[1] AYAR,Ahmet,”Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlerin Paylaşılması Sorunu”, YÜHFD C. XVIII S.2 (2021)

[2] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/5497 E. , 2019/772 K.

[3] Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2021/8073 E. , 2021/11741 K.

[4] Yargıtay 13. Ceza Dairesi 2014/5034 E. , 2014/26250 K.

[5] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2018/150 E. , 2019/1781 K.

[6] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/2666 E. , 2018/7893 K.

[7]Yargıtay 5.Hukuk Dairesi 1973/14418. E. ,1973/13411 K.

[8] Yargıtay 5.Hukuk Dairesi 1970/3868 E. ,1970/5395 K.